Nettobehov for nye boligbyggemuligheder
I Syddjurs kommune er der et behov for 560 nye boligbyggemuligheder fordelt på syv ud af ti skoledistrikter.
Nettobehovet er størst i Hornslet skoledistrikt, der står for næsten 2/3 af behovet. Der er også et større behov i Mørke, Rønde og Ryomgård. Der er med forslag til Kommuneplan 2024 en udveksling af nettobehov mellem skoledistrikterne, med det mål at muliggøre forskellige typer af boligområder i kommunen og at understøtte lokale flyttekæder.
Nettobehovet bliver ikke indfriet med udlæggene i Kommuneplan 2024. Det forventes, at behovet for yderligere 256 boligbyggemuligheder bliver indfriet i planperioden, i takt med at der bliver udarbejdet strukturplaner med tilhørende kommuneplantillæg og lokalplaner.
Opgørelsen af rummeligheden i eksisterende arealudlæg er fra august 2023 og danner baggrund for opgørelse af nettobehovet sammen med boligbyggeprogram 2023.
Opgørelsen af de 12 års behov for boligenheder er opgjort på baggrund af kommunens boligbyggeprogram, som udregner arealbehovet i boligenheder med baggrund i befolkningsprognose og planlægning for institutioner i de enkelte skoledistrikter.
Opgørelse af den eksisterende rummelighed er opgjort i boligenheder for at skabe et sammenlignelige tal. Opgørelsen er foretaget ved manuelt at tælle lokalplanlagte boligenheder og udregne antallet af boligenheder baseret på gældende rammer med lokalområdet som nøgle for udnyttelsen af det enkelte areal. Foruden Boligrammer, er rammer udlagt til blandet bolig og erhverv samt centerområder i byerne også indregnet i rummeligheden.
Landsbyafgrænsninger med mulighed for huludfyldning, enkelte udstykninger og afrunding indgår ikke i rummelighedsopgørelsen. På lige vis indgår arealer, der af hensyn til respektafstand til højspændingsledninger ikke kan bebygges, heller ikke i opgørelsen. I Ebeltoft er der arealer inde i tidligere sommerhusområder, som er overgået til byzone ved lokalplanlægning i 1991 og som er groet til i skov. En del af de tilgroede arealer skaber en stor naturværdi for Ebeltoft ved at rumme en reel halvnatur, og er delvist udpeget til at indgå i Grønt Danmarkskort. Disse arealer er svært omsætbare, da de ofte indgår som herlighedsværdi til eksisterende grunde og indgår som lokale rekreative arealer. Dermed har de ikke en rummelighedsmæssig funktion i forhold til boligomsætningen.
Restrummeligheden er opgjort ved at trække de 12 års behov fra den opgjorte rummelighed.
Nettobehov for erhvervsgrunde/erhvervsenheder
Der er et samlet nettobehov på 31 erhvervsenheder i Syddjurs Kommune.
Dette udmøntes med nye arealudlæg i Hornslet og Mørke plandistrikter.
Samlet set er der få egnede erhvervsarealer til nye og etablerede virksomheder. Der er hovedsageligt ønsker til placeringer i Rønde, Hornslet og Ebeltoft. I Hornslet er der både virksomheder, der ønsker at udvide kapaciteten, og nye, der ønsker at etablere sig. I Rønde er det typisk nye firmaer, der ønsker at etablere sig. I Ebeltoft er det typisk firmaer med behov for bynærhed og anvendelser, der kan være atypiske i forhold til et erhvervsområde (legeland, padeltennis, oplevelsesøkonomi).
Der er stor aktivitet i erhvervslivet i Syddjurs. Det kan ses ved, at der er givet 202 byggetilladelser til alt fra tilbygninger (organisk vækst) til nybyggeri i alle erhvervsgrupper de sidste 12 år. Der er stor aktivitet i det meste af kommunen. Dog er byggeaktiviteten ikke nødvendigvis udtryk for, at de henvendelser, kommunen får på erhvervsarealer, bliver indfriet i byggeaktivitet. Her er der de seneste to år 38 henvendelser, der ikke har haft mulighed for at finde et egnet areal til etablering af virksomheden.
Erhvervsenheder
Fordelingen mellem større og mindre erhvervsenheder er jævnt fordelt på forskellige typer rammeudlæg. Derfor er det et gennemsnitligt areal pr. erhvervsenhed, der indgår i opgørelsen, og ikke det reelle arealbehov for byggeansøgningerne, da det varierer fra erhvervstyperne, hvor stort et udenomsareal, der reelt er behov for.
Opgørelsen af de 12 års behov for erhvervsenheder
er opgjort på baggrund af en statistik over hvor mange enheder, der har fået byggetilladelser og det tilhørende areal de sidste 12 år, og er derefter fremskrevet til en 12 års periode. Fordelingen mellem større og mindre erhvervsenheder er jævnt fordelt på store og mindre enheder og afspejler dermed arealudlæggene meget godt. Derfor er erhvervsenheder medtaget som parameter for opgørelsen og ikke det reelle bruttoetageareal.
Opgørelsen beror også på en opgørelse af henvendelser i kommunen og en vurdering af realismen i henvendelserne. Til den opgørelse er kendte realiserede henvendelser og organisk vækst ikke indregnet.
Det er en vurdering, at godt 75% af byggetilladelserne dækker over organisk vækst.
Det er en vurdering, at godt 50% af de udpegede henvendelser indebærer et reelt potentiale.
Opgørelse af den eksisterende rummelighed i arealudlæg
er opgjort i erhvervsenheder, for at sikre sammenlignelighed mellem statistikken og rummelighedsopgørelsen. Opgørelsen er foretaget ved manuelt at tælle lokalplanlagte erhvervsområder og blandede bolig og erhvervsområder og udregne antallet af erhvervsenheder baseret på gældende med afsæt i de planlagte mindste grundstørrelser.
Nettobehovet
er opgjort ved at trække de 12 års behov fra den opgjorte rummelighed. På kommunalt niveau er der et nettobehov på 31 erhversenheder. Det største behov findes i Hornslet, som også er under udvikling. Plandistrikt Ådalan og Nimtofte har et underskud, som umiddelbart søges løftet i nærvedliggende stationsbyer så stationsnærheden understøttes. Begge plandistrikter består primært af landsbyer med landsbyafgrænsninger, hvori noget organisk vækst er muligt.
Dækning af rummelighed
Nettobehovet søges dækket ved at understøtte salg og udvikling i eksisterende erhvervsarealer. Der udlægges to nye erhvervsarealer med Kommuneplan 2024. Et i Hornslet og et i Mørke. Øvrige nye erhvervsudlæg i kommuneplanen dækker over organisk vækst.
Nye bolig- og erhvervsudlæg og rummelighed, der bliver taget ud
Den rummelighed, der planlægges at udgå af kommuneplanen, er ajourført i rummelighedsopgørelsen. Nettobehovet for nye boligbyggemuligheder bliver ikke indfriet med arealudlæg i Kommuneplan 2024, men afventer planlægning og tillæg i planperioden, blandt andet i forlængelse af arbejdet med strukturplanlægning. Igangværende strukturplaner er Dibbelsbjerg ved Rønde, Hornslet Vest og Ålerne/udviklingsområdet i Ebeltoft plandistrikt. Desuden kan det blive aktuelt i planperioden at arbejde med en eller flere strukturplaner i øvrige plandistrikter. Der er indarbejdet rummelighed for planarbejdet med Dibbelsbjerg i Rønde, da der aktuelt foregår planlægning af området.
Generelt sikrer kommuneplanens erhvervsudlæg organisk vækst. Dog udlægges nye arealer i Hornslet og Mørke.
Generelt er der mindre udlæg til boliger i by- og landzone i de fleste plandistrikter/skoledistrikter.
Særligt i Hornslet og Ebeltoft bliver der ændret planlægning.
Hornslet plandistrikt:
Hornslet er en by med stor søgning og tilflytning. Her er et betydeligt nettobehov. Arealerne i Hornslet bliver med Kommuneplan 2024 udlagt som fortætning i eksisterende by, afrunding af boligområde i øst med mindre boligudlæg og areal til håndtering af overfladevand. Samtidig bliver et boligområde ændret til erhvervsområde for at imødekomme behovet for forskelligartede erhvervsarealer i byen. I plandistriktet udgår dele af rammeområderne af planlægning i Eskerod og Rodskov. Samtidig justeres landsbyafgrænsningen for Krajbjerg, så den muliggør en justering og indpasning af forventet nybyggeri i overensstemmelse med landsbyens struktur.
Ebeltoft Plandistrikt:
Ebeltoft har et beskedent nettobehov. Der er desuden et overskud af erhvervsarealer. Der er ønske om at gøre det muligt at omdanne dele af byen og gøre det muligt at etablere forskellige boformer i og omkring Ebeltoft blandt andet i udviklingsområdet ved Ålerne. Dette medfører, at en del af de rammelagte erhvervsarealer overgår til mere bymæssige formål, formodentlig i planperioden. Derved nedbringes erhvervsrummelighed på sigt, og mulighederne for flere forskellige bymæssige muligheder bliver øget med en begrænset indvirkning på kommunens samlede nettobehov.